گزارش سیمان؛

پیش فروش ظرفیتی که در نهضت ملی مسکن مغفول ماند

پیش فروش ظرفیتی که در نهضت ملی مسکن مغفول ماند

به گزارش سیمان در حالیکه قانون پیش فروش ساختمان می تواند کمکی در جهت رفع مشکل کمبود تولید مسکن باشد، اما تعلل در اصلاح این قانون سبب شده تا این ظرفیت در اجرای بهتر طرح نهضت ملی مسکن مغفول بماند.



به گزارش سیمان به نقل از مهر، قانون پیش فروش ساختمان مشتمل بر ۲۵ ماده در ۱۲ دی ماه سال ۱۳۸۹ در مجلس شورای اسلامی تصویب و ۹ بهمن همان سال به دولت دهم ابلاغ گردید.
قانونی که ۴ سال خاک خورد
این در حالی است که بخشنامه اجرائی آن با چند سال تأخیر در سال ۹۳ و بعد از تأیید قوه قضائیه به تصویب هیئت وزیران رسید و از همان سال به مرحله اجرا در آمد.
قانونی که قرار بود باتوجه به تخلفات گسترده ای که در بخش پیش فروش مسکن خصوصاً کلاه برداری هایی که مهم ترین آن فروش یک واحد به چند نفر بود را با راهکارهایی همچون الزام به درج قرارداد پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی و گرفتن پیش سند بجای امضای قرارداد در دفاتر مشاور املاک، برطرف کند.
با این حال برخی انتقادها به این قانون وجود دارد که یکی از اصلی ترین انتقادات وارده از طرف انبوه سازان است که می گویند این قانون، فقط از پیش خریدار حمایت می کند و هیچ برنامه ای برای پشتیبانی از پیش خریدار یا سازنده ندارد.
انبوه سازان: قانون پیش فروش مسکن، باید اصلاح شود
فرشید پورحاجت عضو هیئت مدیره کانون سراسری انبوه سازان مسکن قبل از این به خبرنگار مهر گفته بود خیلی از سازندگان بر این نظرند که اگر پیش خریداری، توانست با بهره گیری از ثبت پیش سند در دفاتر اسناد رسمی و پرداخت قسط های اول آورده خود به سازنده، حق خود از واحد پیش خریداری شده را تثبیت کند ولی اقساط بعدی آورده را پرداخت نکند، هیچ راهکاری در این قانون برای شکایت از طرف سازنده از پیش خریدار دیده نشده است.
این فعال صنعت ساختمان یکی دیگر از موارد ضعف این قانون را عدم پیش بینی سازوکاری برای جبران خسارت احتمالی سازنده در طول دوره ساخت از محل افزایش تورم و هزینه های ساخت و ساز عنوان کرده و می گوید: خیلی از سازندگانی که از روش پیش فروش مبادرت به تامین مالی و ساخت و ساز کرده اند، درآمدی که از این روش داشته اند به قدری کم بوده که حتی امکان خرید زمین جدید برای شروع پروژه ساختمانی پس از اتمام پروژه پیش فروش قبلی به سبب تورم ناگهانی زمین و مسکن در سالهای اخیر را ندارند.
ابزار بورسی «صندوق زمین و ساختمان» به کمک پیش فروش می آید؟
اگرچه بنظر می رسد سازوکار بورسی صندوق های زمین و ساختمان بتواند این مورد را برطرف کند و باتوجه به شفافیتی که این روش دارد، هم سازنده و هم پیش خریدار از تکمیل پروژه با روش پرداخت اقساطی آورده های خود همین طور تامین مالی از محل بازار سرمایه، اطمینان خاطر کسب کنند.
شناسنامه فنی-ملکی ساختمان در مُحاق
از دیگر نقاط ضعف قانون پیش فروش ساختمان، عدم اجرای ماده ماده ۲۲ این قانون از طرف شهرداری هاست.
این ماده می گوید: «ماده ۲۲- شهرداری ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.»
عدم اجرای این ماده سبب می شود تا فلسفه تصویب و به عبارتی شأن نزول این قانون که همان ایجاد اطمینان خاطر در پیش خریدار و پیش فروشنده است، عملاً کنار گذاشته شود.
مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران: ۳۵ هزار کلاهبرداری به اسم پیش فروش در ۱۴۰۰
در همین رابطه خلیل محبت خواه مدیر کل راه و شهرسازی استان تهران در گفت و گو با خبرنگار مهر با اشاره به سودجویی برخی و طمع آنها برای کسب سریع ثروت را به این فکر وا می دارد تا با سوءاستفاده از ناآگاهی شهروندان و با روش پیش فروش صوری مسکن، مبادرت به کلاه برداری کنند.
به گفته محبت خواه، در سال قبل گزارش هایی در خصوص ۳۵ هزار مورد کلاهبرداری با روش پیش فروش مسکن در سطح استان تهران به اداره کل راهو شهرسازی استان رسیده که آمار قابل توجهی است.
مدیر کل راه و شهرسازی اشاره کرد: مطابق با آخرین ضوابط ابلاغی، سند پیش فروش رسمی باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود که مدارکی چون سند رسمی مالکیت عرصه، پروانه ساختمان صادره از شهرداری، شناسنامه فنی واحد صادره از شهرداری (اصطلاحاً پیش سند)، بیمه نامه مربوط به مسئولیت های ساختمان، تاییدیه مهندس ناظر در خصوص میزان پیشرفت ساختمان، پاسخ استعلام از ثبت (پلاک عرصه) و در نهایت استعلام دارایی که توسط دفتر اسناد رسمی انجام می شود باید در دفترخانه اسناد رسمی تحویل شود.
مشاور وزیر راه و شهرسازی: قانون پیش فروش موجود می تواند از تخلفات جلوگیری کند
حسین معصوم نماینده تام الاختیار وزیر راه و شهرسازی در شورای حفظ حقوق بیت المال در امور اراضی و منابع طبیعی کشور و از طراحان قانون پیش فروش مسکن در زمان تدوین این قانون، در گفت و گو با خبرنگار مهر درباره نیاز به اصلاح یا ادامه اجرای قانون فعلی پیش فروش ساختمان اظهار نمود: در سالهای پیش از اجرای قانون پیش فروش، قراردادهای پیش فروش مسکن در دفاتر مشاوران املاک امضا می شد که می توانست زمینه فسادهایی چون امضای قراردادهای صوری، نداشتن پروانه ساخت، سنددار نبودن زمین محل ساخت، فروش یک واحد به چند نفر و… را فراهم آورد.
وی اضافه کرد: در این قانون قراردادهای پیش فروش مسکن در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده و پیش خریدار می تواند با بهره گیری از این سند رسمی، قطعیت در مالک بودن خودرا احراز کند.
مشاور وزیر راه و شهرسازی افزود: در قانون فعلی پیش فروش مسکن، ابعاد حمایتی هم از پیش خریدار و هم پیش فروشنده دیده شده است. به عنوان مثال اگر پیش فروشنده بدهکار به اشخاص دیگری باشد، دادگاه نمی تواند پروژه ساختمانی را که در دفاتر اسناد رسمی پیش سند آن ثبت شده را توقیف و به طلبکاران وی بدهد؛ چون مالک این واحدها، اشخاص دیگری هستند.
نیازی به اصلاح قانون پیش فروش ساختمان نیست
وی اشاره کرد: صدور پیش سند قوی ترین تضمین برای پیش خریدار است بدین سبب نیازی به اصلاح قانون نیست و آنهایی که مدعی اند که باید پیش سند در سامانه های شهرداری نیز ثبت گردد، این امکان هست که با امضای تفاهمی میان سازمان ثبت اسناد و سازمان شهرداری های کشور، سامانه ای برای همین منظور راه اندازی شود.
معصوم با تاکید بر این که قانون فعلی پیش فروش ساختمان قابلیت اجرائی دارد اظهار داشت: در دوره ای که مواد این قانون در دست تدوین بود، برخی مخالفان آن می گفتند که چرا باید پیش سند در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود؟ یا این که چرا باید سازنده قبل از مبادرت به ساخت، باید ملزم به گرفتن پروانه ساختمانی شود؟
وی با تاکید بر این که باید کارهای اقتصادی به سمت شفافیت هر چه بیشتر بروند تاکید کرد: با اجرای این قانون به تدریج از اسناد عادی و قولنامه ای که مشکلات و پرونده های زیادی در دادگاه ها به وجود آورده اند، دور شده و به سمت صدور هر چه بیشتر اسناد رسمی می رویم.
شفافیت اقتصادی؛ رهاورد اجرای قانون پیش فروش ساختمان
نماینده تام الاختیار وزیر راه و شهرسازی در شورای حفظ حقوق بیت المال در امور اراضی و منابع طبیعی کشور با اشاره به وجود خانه های خالی گوناگون اظهار داشت: یک سرمایه کلان ملی به خانه های خالی تبدیل گشته که به سوداگری مسکن دامن زده است؛ این حجم انبوه خانه های خالی ناشی از نبود شفافیت در کارهای اقتصادیست و سبب شده تا عده ای بدون کار تولیدی، به سرمایه های کلان دست یابند. حال آنکه اجرای قانون پیش فروش مسکن به شفاف تر شدن هر چه بیشتر ساخت و ساز و شناسایی خانه های خالی کمک می نماید.
عضو کمیسیون عمران مجلس: خیلی از شهرداری ها حاضر به صدور شناسنامه فنی-ملکی ساختمان نیستند
علیرضا پاک فطرت عضو کمیسیون عمران مجلس در گفت و گو با خبرنگار مهر درباره علت عدم اجرای صدور شناسنامه فنی-ملکی از طرف شهرداری ها که در قانون پیش فروش ساختمان آمده بیان کرد: صدور شناسنامه فنی-ملکی برای ساختمان یک الزام قانونی می باشد که متأسفانه رعایت نمی گردد.
وی اضافه کرد: در شناسنامه فنی-ملکی، تنها مشخصات ساختمان و ملک درج نمی شود؛ چون در پروانه ساختمانی همه اینها می آید؛ بلکه در این شناسنامه اسامی مهندسان ناظر، همه خاصیت های ساختمان، نقشه های عمران و تأسیسات برق و مکانیکی ساختمان، تعداد واحدها و متراژ آنها و… می آید.
شهردار اسبق یکی از کلانشهرها اظهار داشت: شناسنامه فنی-ملکی ساختمان به مفهوم ارائه تضمین کیفیت و نوعی بیمه ملک است که می گوید چه کسانی آنرا اجرا و چه افرادی بر ساخت و ساز نظارت داشته اند؛ پس تا یک مدت زمان خاصی، هر اتفاقی که برای ساختمان رخ دهد، ناظر و مجری مسئولیت خواهد داشت و سازندگان و ناظران باید پاسخگوی مشکلات احتمالی سازه باشند.
شهرداری ها و نظام مهندسی دو بال صدور شناسنامه فنی-ملکی ساختمان
وی یکی دیگر از ارکان صدور شناسنامه فنی-ملکی ساختمان در کنار شهرداری ها را سازمان های نظام مهندسی ساختمان دانست و اذعان کرد: نه فقط برخی شهرداری ها حاضر به صدور شناسنامه فنی-ملکی ساختمان نیستند، بلکه حتی برخی مهندسان ناظر و سازندگان هم تمایلی به صدور این شناسنامه برای ملک ندارند تا از مسئولیت و پاسخگویی فرار کنند.
نماینده مردم شیراز در مجلس اشاره کرد: شناسنامه فنی-ملکی ساختمان متضمن بیمه کیفیت ساختمان نیز هست که چنین بیمه ای در کشور ما شکل نگرفته است.
وی تصریح کرد: در بعضی کشورهای توسعه یافته حتی برای خودرو ها هم شناسنامه فنی صادر می شود چه برسد به مسکن که مقرر است خانواده ها سال ها در آن زندگی کنند.
کارشناس اقتصاد مسکن: ثبت پیش سند در دفاتر اسناد رسمی الزاماً از فساد بازدارنده نیست
فرشید ایلاتی کارشناس اقتصاد مسکن در گفت و گو با خبرنگار مهر با تاکید بر این که قانون فعلی پیش فروش ساختمان نیاز به اصلاح دارد اظهار نمود: عمده تخلفاتی که در زمینه پیش فروش مسکن رخ می دهد، فروش یک واحد به چند نفر است؛ راهکار آن این است که سامانه ای در شهرداری ها ایجاد شود که آنچه در دفاتر اسناد رسمی به عنوان پیش سند رسمی تنظیم می شود، با اتصال به سامانه شهرداری ها، مالکیت آن واحد درج شود.
اصلاح قانون فعلی پیش فروش، الزامی است
وی اضافه کرد: اتصال ثبت پیش سند به سامانه شهرداری ها به آسانی این امکان را فراهم می آورد تا تخلفاتی چون فروش یک واحد به چند نفر به آسانی با استعلام از شهرداری، کنترل شود. اما متأسفانه چنین زیرساختی در شهرداری های ما نیست و از طرف دیگر راهکار قانون فعلی پیش فروش ساختمان که همان ثبت در دفاتر اسناد رسمی است، نتوانسته آنرا حل کند.
ایلاتی به اشاره به وجود زیرساخت فناوری اطلاعات در سامانه کد رهگیری دفاتر مشاوران املاک در خصوص درج پیش فروش، اضافه کرد: چنین زیرساختی در سامانه کد رهگیری دیده شده اما فعال نیست از طرف دیگر مشکل نبود سامانه یکپارچه شهرداری ها را داریم و هر شهرداری برای خود سامانه مستقلی دارد که باید سازمان شهرداری ها و دهیاری های کشور این سامانه یکپارچه را بوجود آورد.
باید سامانه یکپارچه شهرداری ها ایجاد و پیش سند در آنها درج شود
به گفته ایلاتی با ایجاد تقاطع میان سه سامانه کد رهگیری، سامانه یکپارچه شهرداری ها (در صورت راه اندازی) و سامانه یکپارچه دفاتر اسناد رسمی، امکان سوءاستفاده و کلاهبرداری با روش پیش فروش مسکن حذف می شود؛ این در حالیست که روش پیش فروش یکی از کارآمدترین روش های افزایش تولید و فروش مسکن برای اقشار متوسط در دنیاست.
ایلاتی اظهار داشت: یکی از دلایلی که شهرداری ها تمایلی برای حرکت به سمت ایجاد سامانه یکپارچه شهرداری های کشور را ندارند، تخلف فروشی از محل کمیسیون ماده ۱۰۰ است؛ به این معنا که شهرداری ها چشم خودرا بر روی تخلفاتی همچون اضافه تراکم یا اضافه طبقات می بندند و در عوض با گرفتن جریمه آن در کمیسیون ماده ۱۰۰، درآمدزایی می کنند؛ در صورتیکه اگر سامانه یکپارچه صدور پروانه ساختمانی وجود داشته باشد، دیگر امکان تخلف نیست و شهرداری ها هم از درآمدهای خود از محل گرفتن جرایم اضافه طبقات، بی بهره می مانند.
برداشت آخر؛ مجلس در اصلاح قانون پیش فروش ساختمان تعجیل می کند؟
اگرچه وجود قانونی برای نظام مند شدن هر چه بیشتر پیش فروش مسکن لازم است، اما بنظر می رسد برخی ایرادات قانون فعلی پیش فروش ساختمان نمی تواند انتظارات درباب افزایش تولید مسکن خصوصاً برای اقشار متوسط را برآورده کند.
این در حالی است که دولت سیزدهم وعده تولید ۴ میلیون مسکن تا اختتام فعالیت خودرا داده و باید از همه ظرفیت های قانونی و فنی همچون ابزارهای بورسی همچون صندوق زمین و ساختمان و صندوق های املاک و مستغلات، استفاده از اراضی دولتی در اختیار دیگر دستگاهها، پیش فروش مسکن و… بهترین استفاده را کند.
به خصوص که در روش پیش فروش، خریدار به تدریج آورده های خودرا به سازنده و متناسب با پیشرفت پروژه می دهد؛ اما باید درباب معتبر بودن سازنده اطمینان خاطر داشته باشد که با اصلاح قانون پیش فروش ساختمان و رفع برخی نقاط ضعف آنکه البته لایحه مربوطه در کمیسیون های عمران و حقوقی مجلس درحال بررسی است، این اطمینان خاطر برای هر دو طرف معامله شامل پیش خریدار و پیش فروشنده ایجاد خواهد شد.


منبع:

1401/05/03
21:46:07
0.0 / 5
120
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)

تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب
لطفا شما هم نظر دهید
= ۲ بعلاوه ۱
سیمان سیمان