گزارش سیمان؛

حذف منطقه یك از گزارش بازار مسكن اقدام معقول یا برداشت اشتباه؟

حذف منطقه یك از گزارش بازار مسكن اقدام معقول یا برداشت اشتباه؟

به گزارش سیمان در حالیکه برخی مدیران معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی خواستار حذف مناطق یک و سه تهران از آمار بازار مسکن هستند، اما مبانی علم آمار این برداشت را غیر علمی می داند.



به گزارش سیمان به نقل از مهر، متولیان و سیاست گذاران بخش مسکن وزارت راه و شهرسازی در ماه های اخیر بر ضرورت حذف متوسط قیمت مناطق ۱ و ۳ یا حتی ۶ تهران از میانگین قیمت مسکن تاکید دارند.
ادعایی که هم موافق و هم مخالفانی در بین کارشناسان اقتصاد مسکن دارد.
معاون مسکن (اوایل مهر ماه): بدون منطقه، متوسط قیمت مسکن تهران ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان
محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی ۹ مهر ماه سال جاری در مصاحبه ای اعلام نمود: اگر قیمت های درست و صحیح را اعلام نماییم در بازار مسکن راهنماست، اما اگر فقط آمار خام را منتشر نماییم طبیعی است که گمراه کننده خواهد بود، بعنوان نمونه در شهر تهران متوسط قیمت مسکن را بیست و چند میلیون تومان اعلام می کنند، اما از نظر علمی وقتی از یک جامعه ای می خواهیم آماری را استخراج نماییم باید بخشی را که قیمت غیرطبیعی دارد خارج نماییم.
وی ادعا کرد: اگر در تهران عدد منطقه ۱ را از متوسط قیمت مسکن خارج نماییم، متوسط قیمت مسکن پایتخت به ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان خواهد رسید.
وزیر راه (اواخر مهر ماه): متوسط قیمت مسکن تهران بدون مناطق ۱ و ۳ زیر ۱۵ میلیون تومان
۲۰ روز بعد از این ادعای معاون وزیر راه و شهرسازی، محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی هم در ۲۹ مهر ماه در برنامه تلویزیونی پایش همین مبحث را تکرار و اظهار نمود: اگر قیمت معاملات مسکن در مناطق ۱ و ۳ را در نظر نگیریم، میانگین هر متر مربع در تهران به زیر ۱۵ میلیون تومان می رسد. باید آمارهای واقعی و بر مبنای حقیقت را به مردم عرضه داد و میانگین قیمت های خرید و فروش شده واقعی را به آنها اعلام نماییم. برای مثال قیمت ملک در منطقه ۱ میانگین تهران را ۳.۵ برابر می کند.
مدیرکل اقتصاد مسکن: وقتی مناطق ۱، ۳ و ۶ را حذف کردیم، دیدیم متوسط قیمت مسکن ۱۰ میلیون تومان کاهش داشت
پروانه اصلانی مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی هم ۲۲ آذر ماه در برنامه زنده شبکه خبر در مورد حذف متوسط قیمت مسکن در مناطق ۱، ۳ و ۶ تهران از متوسط کل قیمت مسکن در پایتخت اظهار داشت: وقتی این کار را کردیم دیدیم که ۱۰ میلیون تومان کاهش قیمت متوسط مسکن پایتخت رخ می دهد. چون که قیمت های منطقه یک بالاترین قیمت را دارند و وقتی با مناطق ۱۷ و ۱۸ مقایسه شوند این مناطق هم خویش را با قیمت منطقه یک قیاس کرده و اثر روانی بر افزایش متوسط قیمت مسکن در سایر مناطق خواهد داشت.
دفتر اقتصاد مسکن: متوسط قیمت مسکن تهران با حذف ۴ منطقه، حدود ۲۰ میلیون تومان
بر اساس گزارش بازار مسکن آبان ۹۹ منتشره از جانب دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، متوسط قیمت مسکن در تهران در ماه مذکور، ۲۷ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بوده که بدون احتساب مناطق ۱، ۲، ۳ و ۶، متوسط قیمت مسکن حدود ۲۰ میلیون تومان (۱۹ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان) است.
به عبارت دیگر در ماه مذکور از مجموع ۴ هزار و ۴۶۶ معامله مسکن، اگر ۸۵۵ فقره معامله مسکن (معادل ۱۹.۱ درصد) حذف شود متوسط قیمت مسکن پایتخت به سختی به زیر ۲۰ میلیون تومان خواهد رسید.
این در حالی است که مسؤلان این معاونت مدعی بودند با حذف یک منطقه، متوسط قیمت مسکن به ۱۵ میلیون تومان می رسد!

تعداد معاملات مسکن منطقه یک تهران از نیمی از مناطق پایتخت بیشتر است
این اظهارات در حالی است که در ۴ ماه شهریور، مهر، آبان و آذر سال جاری معاملات مسکن در منطقه ۱ تهران، به علت نسبتاً بالا بودن تعداد آن، از اثرگذارترین مناطق تهران است. در شهریور از ۸ هزار و ۴۶۳ فقره معامله، ۳۸۹ فقره معامله، معادل ۴.۶ درصد معاملات، در مهر ماه از ۸ هزار و ۶۵۶ فقره مجموع معاملات مسکن، ۴۸۳ فقره معادل ۵.۵ درصد معاملات، در آبان ماه از مجموع ۴ هزار و ۴۶۶ معامله مسکن، ۲۰۰ فقره معادل ۴.۴ درصد و در آذر ماه از مجموع ۲ هزار و ۵۵۵ معامله مسکن، ۱۶۲ فقره معادل ۶.۳ درصد معادلات مسکن به منطقه یک اختصاص داشته اند.
این در حالی است که تعداد معاملات مسکن شهریور ماه، ۱۳ منطقه، مهر ماه، ۱۵ منطقه، آبان ماه، ۱۲ منطقه و آذر ماه، ۱۷ منطقه تهران کمتر از تعداد معاملات منطقه ۱ هستند.
بر اساس علم آمار، می توان تعداد نمونه های آماری که به علت پایین بودن اثرگذاری آنها در میانگین گیری، تأثیری در متوسط کل جامعه آماری ندارند را حذف نمود.
به عنوان مثال در آذر ماه سال جاری، ۳ منطقه در تهران کمتر از ۴۰ فقره معامله مسکن داشته اند که برای حذف از جامعه آماری نسبت به آمار معاملات منطقه ۱، در اولویتند!
محاسبات وزیر راه اشتباه از آب درآمد
از سوی دیگر محاسبات نشان داده است با حذف مناطق ۱ و ۳ در آمار بازار مسکن شهریور ماه، در حالیکه وزیر راه و شهرسازی می گوید متوسط قیمت مسکن به زیر ۱۵ میلیون تومان می رسد، متوسط قیمت مسکن در ماه مذکور که بر مبنای آمار بانک مرکزی، ۲۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان است، به ۲۳ میلیون و ۹۰ هزار تومان کاهش می یابد!
سامانه سابا چه می گوید؟ از معامله مسکن ۱۵۰ میلیون تومانی تا ۵۷ میلیارد تومانی!
بر اساس آنچه سامانه اطلاعات بازار مسکن وزارت راه و شهرسازی (سابا) از معاملات مسکن آذر ماه در منطقه یک تهران ثبت شده، واحدهایی با قیمت باورنکردنی ۱۵۰ میلیون تومانی تا قیمت ۵۷ میلیارد تومانی در ماه گذشته معامله شده اند.
آپارتمان مسکونی ۹ سال ساخت اول آذر سال جاری با مساحت ۶۴.۲۵ متر مربع و به قیمت هر متر ۲ میلیون و ۳۳۴ هزار و ۶۳۰ تومان و مجموعاً ۱۵۰ میلیون تومان به فروش رفته است.
رقمی که بسیار عجیب به نظر می آید.

همچنین در همان روز (۱ آذرماه) در منطقه یک تهران، آپارتمان ۷۵ متری ۲ سال ساخت به ارزش متری ۶ میلیون و ۶۶۶ هزار و مجموعاً ۵۰۰ میلیون تومان فروخته شده است.
۲ آذر ماه سال جاری هم در منطقه یک، قرارداد فروش آپارتمان مسکونی یک سال ساخت و ۱۰۸.۳ متری به ارزش ۸۲۱ میلیون تومان (متری ۷ میلیون و ۵۸۰ هزار تومان) به ثبت رسیده است.
۳ آذر هم آپارتمان مسکونی ۶ سال ساخت و ۵۸.۵ متری به ارزش ۷۴۲ میلیون و ۹۵۰ هزار تومان (متری ۱۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان) واگذار شده بود.
گران ترین معامله مسکن آذر ماه سال جاری، فروش یک دستگاه آپارتمان نوساز ۴۱۸.۵ متری در خیابان فرشته (منطقه یک) به ارزش ۵۷.۵ میلیارد تومان (متری ۱۳۷ میلیون و ۳۹۵ هزار تومان) بوده است.


وجود موارد فروخته شده با قیمت های زیر ۵۰۰ میلیون تومان در منطقه یک تهران نشان می دهد، ادعای حذف منطقه یک از معاملات مسکن کل تهران، از یک اشتباه در محاسبات سیاست گذاری بخش مسکن از جانب متولیان این بخش سر بر آورده است.
برخی کارشناسان معتقدند برای دستیابی به متوسط قیمت دقیق تر، به جای حذف کل معاملات برخی مناطق، می بایست معاملات واحدهای مسکونی با ارقام غیر معقول را از محاسبات حذف نمود.


منبع:

1399/10/13
13:24:14
0.0 / 5
188
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)

تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب
لطفا شما هم نظر دهید
= ۴ بعلاوه ۵
سیمان سیمان