ضرورت تسهیل گری به جای تصدی گری دولتی؛
دولت روی اسب بازنده فروش متری مسکن در بورس شرط نبندد
سیمان: به گزارش سیمان، کارشناسان بازار مسکن معتقدند که هرچند ایده عرضه متری مسکن عواید مثبتی برای این بازار دارد؛ اما پیاده سازی موفق آن از مسیر بورس کالا با ابهامات جدی رو به رو است.
به گزارش سیمان به نقل از مهر، با عنایت به افزایش مداوم نرخ تورم در کشور و همینطور نوسانات نرخ ارز، بازار مسکن ایران هم به صورت معمول گرفتار جهش های دوره ای می شود؛ در این شرایط خیلی از متقاضیان خرید مسکن از خرید خانه جا می مانند، به صورتی که سن انتظار خانه دار شدن در کلان شهر تهران به بیشتر از ۱۵۰ سال رسیده است!
بنابراین، قیمت مسکن تحت تاثیر تورم و رشد بازارهای موازی یک باره جهش کرده و ارزش دارایی مردم در مقایسه با رشد قیمت خانه افت می کند. در سالهای اخیر طرح های متنوعی برای حل مشکل مسکن عرضه شده است که یکی از مشهورترین آنها «ایده عرضه مسکن در بورس کالا» بوده است.
از سال ۱۳۹۹ این مورد عنوان شد که عرضه مسکن در بورس می تواند ارزش سرمایه مردم را در مقابل تورم عمومی حفظ کند. مدافعان این طرح معتقدند، با عنایت به اینکه معمولا بازار مسکن با تورم عمومی رشد می کند، حکم سپر تورمی را دارد. اما امکان دارد برخی افراد سرمایه کافی برای خرید خانه نداشته باشند که در بورس مسکن می توانند به متراژ مشخصی سهام بخرند.
سرمایه گذاری در بورس مسکن می تواند با کمترین سرمایه و از راه خرید یونیت صورت گیرد. بر طبق این ایده ارزش تمام شده ساخت یک واحد یا یک پروژه، تبدیل به ورقه های کوچک بهادار شده و در بازار به وسیله انبوه ساز عرضه می شود. بورس مسکن یکی از روش های کاهش وابستگی بازار مسکن به سیستم بانکی عنوان شده است.
سراب خانه دار شدن از راه فروش متری مسکن در بورس کالا
بنا بر نظر بعضی از کارشناسان، طرح فروش مسکن در بورس کالا گرفتار مشکلاتی است که می تواند به صورت کلی هدف این طرح را زیر سوال ببرد؛ بعنوان مثال بعضی از کارشناسان بازار سرمایه اخطار می دهد که این طرح امکان دارد به صورت کلی تبدیل به یک «پروژه بورسی» شود؛ به این معنا که عده ای به دنبال آن باشند تا قیمت سهم ها را بالا ببرند و سهام خویش را با قیمت بیشتر به فروش برسانند، در این وضعیت این بازار جدید نمی تواند محل مطمئنی برای ورود سرمایه های خرد مردم باشد.
علی اصغر عنابستانی نماینده مجلس شورای اسلامی در اینباره اظهار داشت: عرضه مسکن در بازار بورس فی النفسه خوب است، اما در شرایط کنونی و با وضعیت دخالت دولت، عرضه مسکن و زمین در بازار سرمایه اشتباه بوده و خطرآفرین خواهد بود. بعنوان نمونه امکان دارد به جای خانه دار شدن اقشار کم درآمد، راه برای سوداگران و دلال های بازار مسکن هموارتر شود تا بتوانند با خرید خانه از بورس مسکن، آنرا گران تر به مردم بفروشند.
عرضه مسکن در بورس نمی تواند وعده های دولت را محقق کند
در حالی بعضی از مسؤلان دولت معتقدند که عرضه مسکن در بورس سبب حل مشکلات این بازار می شود و می تواند چاره نهایی برای تحقق وعده های دولت برای خانه دار شدن مردم باشد، خیلی از کارشناسان مسکن اعلام نموده اند، دولت باید بر تولید و عرضه مسکن تمرکز کند و بورس نمی تواند پاسخ مناسبی به شرایط فعلی بازار مسکن باشد.
فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن ضمن اشاره به این که راه اندازی صندوق املاک و مستغلات در بورس اثر چندانی بر بازار مسکن نخواهد گذاشت هم اظهار داشت: این نحوه ورود مسکن به بورس می تواند بازار را با افزایش قیمت رو به رو کند، به صورت کلی می توان اظهار داشت که تنها اثری که صندوق املاک و مستغلات و فروش متری بر جای خواهد گذاشت بر بازار بورس است.
همچنین، فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن در رابطه با طرح فروش مسکن در بازار بورس به مهر اظهار داشت: به صورت کلی فروش مسکن در بورس امکان پذیر نیست؛ چون که در بورس کالاهای همگن عرضه می شود و مسکن جز کالاهای همگن نیست و قیمت مشخص و واحدی ندارد. قیمت خانه بر مبنای نوع مصالح، موقعیت جغرافیایی و ده ها عوامل دیگر تعیین می شود و نمی توان با قیمتی واحد آنرا به فروش رساند.
خرید متری مسکن مناسب است؛ اما بورس نمی تواند مردم را خانه دار کند
برخی از کارشناسان معتقدند که ایده فروش متری یا سهامی مسکن می تواند موفقیت آمیز باشد؛ اما طرح فعلی عرضه مسکن در بورس اجرای مناسبی برای این ایده نیست؛ در اینباره میثم مهرپور، کارشناس اقتصادی عنوان می کند، طرح فروش متری مسکن در بورس چند وقت پیش هم عنوان شد، اما به مرحله اجرا نرسید. در مورد این طرح اگر انتظار بر اینست که تمام مشکلات بازار مسکن حل شود، طبیعتاً چنین اتفاقی رخ نخواهد داد؛ عرضه مسکن در بورس ارتباطی با خانه دار شدن مردم ندارد و نمی تواند تحول خاصی در بازار مسکن ایجاد نماید.
بنابراین، برخی پیشنهاد می کنند که دولت باید به دنبال طرحی باشد که به صورت هم زمان هم ارزش سرمایه های مردم را حفظ کند، هم سبب رونق تولید و عرضه مسکن در بازار شود؛ تجربه عرضه طلا و خودرو در بورس کالا با وجود این که دولت به نسبت بازار مسکن عاملیت بیشتری در آنها دارد موفقیت آمیز نبوده است.
متأسفانه، خیلی از مردم نسبت به سازوکار بورس کالا سردرگم بوده و عرضه مسکن در بورس نمی تواند برای آنها جذاب باشد. از سوی دیگر عرضه صندوق مسکن در بورس کالا دارای ایراداتی است که فعالان این حوزه چندان رغبتی به آن ندارند. همچون علل عدم استقبال از این صندوق، ایراداتی است که این صندوق دارد. حجم و اندازه این صندوق برای مسکن ایران بسیار ناچیز است.
در این باره حسن بان، کارشناس تأمین مالی مسکن و مستغلات گفته است، حجم صندوق مسکن عرضه شده در بورس کالا بسیار محدود بوده و برای بازار مسکن ایران که غول بزرگی است، آن چنان تأثیرگذار نیست؛ به قول این کارشناس حوزه مسکن، بورس کالا در بازار مسکن ناتوان است «بورس کالا تابحال در حوزه مسکن نتوانسته است کاری بکند. چون توان ورود به این عرصه را ندارد. بورس کالا فضای خاص خویش را دارد و نمی تواند اوراق سلف پروژه مسکن و حتی صندوق املاک را بفروشد.»
دولت به دنبال تسهیلگری در راه ساخت مسکن باشد نه تصدی گری
بنا بر نظر بعضی از کارشناسان اقتصادی، دولت به علت شرایط ساختاری اقتصاد ایران نمی تواند عاملیت زیادی در بازار مسکن داشته باشد؛ بعنوان مثال دولت هنوز در مجاب کردن نهادهای تحت اختیار خود برای واگذاری اراضی مازاد به نهضت ملی مسکن مشکل دارد و در تکمیل طرح های حوزه مسکن دولت های قبل به بن بست خورده است و قادر به کنترل تورم تولید مصالح و رشد قیمت بازار مسکن نیست.
حال پرسشی که مطرح می شود اینست که چگونه سیاست گذار می تواند بدون حضور بخش خصوصی متخصص در مدت باقیمانده از عمر مدیریتی خود ۴ میلیون واحد مسکونی بسازد و تحویل متقاضیان بدهد؟ بعضی از کارشناسان حوزه حکمرانی معتقدند دولت باید در سیاست های کلان خود به سمت تسهیل گری رشد سرمایه گذاری در ساخت مسکن حرکت نماید و نه تصدی گری در بازار ساخت و عرضه مسکن.
در این زمینه سید طه حسین مدنی، رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند در مورد چگونگی نحوه ورود بخش خصوصی بیان کرده، حضور شرکتهای دانش بنیان در حوزه ساخت و عرضه مسکن و هدایت نقدینگی سرگردان مردم به این حوزه می تواند مسیر هموارتری برای ساماندهی بازار مسکن ایجاد کند؛ البته قبل از هر چیز باید اظهار داشت که نقش نظارتی دولت و ریل گذاری قانونی مناسب لازمه موفقیت هر طرح در بازار مسکن خواهد بود؛ ازاین رو شاید ایده عرضه متری مسکن بتواند عوائد زیادی برای جامعه داشته باشد؛ اما سوال اینجاست که آیا بورس کالا می تواند مسیر مناسبی برای پیاده سازی این ایده باشد؟
وی اضافه کرد: نهادهای متولی حوزه مسکن مانند وزارت راه و شهرسازی باید ضمن بررسی دقیق و کارشناسی طرح های عرضه شده برای رونق تولید مسکن، ایرادات فعلی قوانین را شناسایی کرده و پیشنهادهای کارشناسی خویش را برای اصلاح به مجلس تقدیم کنند.
این کارشناس حوزه حکمرانی در ادامه اظهار داشت: بعنوان مثال قانون پیش فروش ساختمان در دولت دهم و در سال ۱۳۸۹ در ۲۵ ماده به تصویب رسید و از همان سال تا کنون این قانون اثر معکوس بر روند معاملات و پیش فروش و صنعت ساخت وساز داشته، با وجود این که اغلب کارشناسان حوزه مسکن اعتقاد دارند که دولت باید زودتر به فکر اصلاح قوانین و عرضه راهکارهای علمی و تخصصی برای بازار مسکن باشد.
ضرورت همکاری دولت، بخش خصوصی و شرکتهای دانش بنیان
مدنی ضمن اشاره به ضرورت همکاری دولت و بخش خصوصی در زمینه رونق تولید مسکن اضافه کرد: در این حوزه دولت می تواند با عرضه زمین و عرضه تسهیلات مالی راهگشا باشد، البته باید به این مساله اشاره نمود که ساخت مسکن نمی تواند توسط دولت صورت پذیرد چون که نه تنها بار مالی زیادی برای دولت ایجاد می کند؛ بلکه به علت فرایندهای اجرایی پیچیده و تخصصی امکان کاهش کیفیت ساخت وساز توسط نهادهای دولتی وجود دارد.
وی ضمن اشاره به لزوم حضور انبوه سازان در زمینه ساخت مسکن اضافه کرد: بعضی از شرکت ها توان فنی مناسبی برای ساخت هزاران واحد مسکونی دارند؛ اما به علت فقر دانش مدیریت امکان دارد در زمان بندی اجرا و اقدامات خود با مشکل مواجه شوند؛ در این شرایط امکان دارد اعتماد مردم به شرکتهای ساخت وساز مسکن به صورت مداوم کاهش پیدا کند و مسیر سرمایه های خرد هیچ وقت به این مسیر وارد نشود.
مدنی در انتها با تاکید بر اهمیت حضور شرکتهای دانش بنیان در حوزه ساخت وساز مسکن، اظهار داشت: این شرکت ها به طورکلی با عنایت به توان علمی خود می توانند سیاست های کلی حاکمیت در حوزه مسکن را اجرایی کنند؛ در این شرایط نه تنها از ایجاد هزینه های اضافی برای دولت جلوگیری می شود؛ بلکه فرآیند اجرایی طرح های مسکن سرعت خواهد گرفت. در نهایت باید اظهار داشت که همکاری حاکمیت، شرکتهای ساخت وساز و شرکتهای دانش بنیان می تواند باعث تقویت بازار ساخت وساز شود.
منبع: سیمان
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب