دلایل ركود در بازار مسكن

دلایل ركود در بازار مسكن

به گزارش سیمان در حالیكه مالیات بر عایدی مسكن بر عرضه و تقاضای مسكن اثرگذار می باشد، اما عده ای با فهم نادرست از معنای ركود، این نوع مالیات را مانع رونق و عامل ركود بازار مسكن می دانند.



به گزارش سیمان به نقل از مهر، بعضی از مخالفان مالیات بر عایدی مسكن، حضور سوداگران در بازار مسكن را برای رونق بازار مسكن ضروری می دانند. این افراد مدعی هستند كه اعمال مالیات بر عایدی مسكن باعث خروج سوداگران و كاهش تقاضا برای خرید مسكن می باشد. آن ها معتقدند كه با اعمال مالیات بر عایدی مسكن، بازار مسكن به سمت ركود می رود. برای پاسخ به ادعای ركود در اثر اعمال مالیات باید ابتدا به تعریف واژه «ركود» پرداخت و سپس با مطرح نمودن مواد طرح مالیات بر عایدی مسكن، ساز و كارهای افزایش عرضه و تقاضای بازار مسكن را پیگیری كرد.
ركود به مفهوم گران نشدن یا كاهش تعداد معاملات نیست
واژه ركود در مقابل واژه رونق قرار دارد. اگر منظور از ركود عدم افزایش قیمت است باید اظهار داشت كه افزایش قیمت به تنهایی به معنای رونق نیست و امكان دارد ركود تورمی اتفاق افتاده باشد. بعنوان نمونه در چهار ماه اول سال ۹۷ و اواخر سال ۹۶ این مسئله رخ داد و درحالی كه ركود در بازار حكم فرما بود، قیمت مسكن به شكل فزاینده ای افزایش پیدا كرد. اگر منظور از ركود كاهش تعداد معاملات است، باز هم معیار مناسبی برای بیان وضعیت ركود و یا رونق عرضه نشده است. چون امكان دارد بیشتر معاملات ناشی از سوداگری باشد و به تقاضای مصرفی پاسخ كمی داده شود. بنا بر این معنای دقیق ركود و رونق را باید در میزان توانایی رفع نیاز مصرفی جستجو كرد.
سوداگران مسكن، مانع رفع نیاز مصرفی و مشوق تعمیق ركود
نیاز مصرفی به علت افزایش قیمت ها و كاهش قدرت خرید، در صف تأمین سرپناه متناسب با نیاز خود قرار گرفته است. در مقابل سوداگران با خرید صدها خانه نبض بازار را در دست گرفته و با تخریب بازار، ركود بوجود آورده اند. هنگامی كه تقاضای واقعی با استفاده از سیاست های تحریك تقاضا توانمند شده و به بازار وارد می شود، سوداگران برای كسب سودهای بادآورده با خرید و فروش مكرر و بدون خلق هیچ ارزش افزوده ای سبب افزایش قیمت مسكن می شوند.
این گرانی به وجود آمده مجدداً دست متقاضیان مصرفی را از مسكن كوتاه كرده و سازندگان هم به علت كاهش تقاضا متضرر می شوند. با عنایت به اینكه تقاضای واقعی از بازار خارج شده، معاملات هم كم می گردد. در نتیجه با كاهش سرعت گردش سرمایه تولید كننده، پدیده ركود رخ می دهد. با فهم معنای ركود كه سوداگران عامل اصلی آن بوده اند، مالیات بر عایدی مسكن ابزار مناسبی برای خروج از ركود خواهد بود.
ایجاد رونق بازار با تولید مسكن مصرفی
برخی از مخالفان مالیات بر عایدی مسكن در مورد تعیین مصداق ركود و رونق مغالطه می كنند. آن ها افزایش تعداد معاملات و گران شدن قیمت مسكن را به معنای خروج از ركود و حالت رونق معرفی می كنند. شاید بتوان گفت دوام سودجویی سوداگران در تفسیر این چنینی از كلمه ركود و رونق است. چونكه كه بنا بر نظر كارشناسان و از نظر منطقی رونق بازار مسكن تنها در صورت افزایش تولید مسكن و پاسخ به نیاز مصرفی معنا پیدا می كند. مالیات بر عایدی مسكن گام های موثری در تولید رونق در بازار مسكن با تشویق به افزایش عرضه مسكن و تامین تقاضای مصرفی بر می دارد.
تشویق به افزایش عرضه با معافیت مالیاتی واحدهای نوساز
یكی از اقدامات انگیزه ساز برای افزایش عرضه، حذف مالیات های دیگری است كه جنبه تنظیمی ندارند. با وضع مالیات بر عایدی، مالیات نقل و انتقال و مالیات سازندگان مسكن حذف خواهد شد. هم چنین با معافیت مالیاتی واحدهای مسكونی نوساز كه ۵ سال از تاریخ صدور پروانه ساخت آنها نگذشته باشد، ساخت و تولید مسكن تشویق می گردد. بنابراین انگیزه برای افزایش عرضه بالا خواهد رفت و عرضه مسكن تقویت خواهد شد. در سمت تقاضا هم بر مبنای آمارها سالانه بیش از ۹۰۰ هزار مسكن نیاز كشور برآورد شده است. پس مشكلی در سمت عرضه و تقاضای بازار برای افتادن در خطر ركود وجود ندارد. بدین ترتیب با افزایش عرضه در یك سمت و با افزایش تقاضا در سمت دیگر تعادل در بازار و واقعی شدن آن رخ می دهد. نتیجه آن است كه رونق واقعی در بازار اتفاق می افتد.
ورود متقاضیان مصرفی به بازار مسكن با كندی روند افزایش قیمتها
با اعمال مالیات بر عایدی مسكن، توان پاسخگویی به نیاز مصرفی افزایش یافته و از سوی دیگر تقاضای مصرفی فرصت نمایان شدن پیدا می كند. چونكه كه با كند شدن روند افزایش قیمت مسكن و كاهش نوسانات و شوك های قیمتی، بخش مصرفی امكان برنامه ریزی و پس انداز برای رفع نیاز مسكن خود می كند. در نهایت تقاضای مصرفی با قدرت بالاتر وارد بازار می گردد. با اعمال مالیات بر سوداگری كاهش تقاضای سوداگرانه و مخرب اتفاق می افتد. با حذف تقاضای سوداگرانه، تقاضای مصرفی فرصت ورود به بازار را پیدا می كند و تقاضای پنهان خویش را آشكار می كند.
اسلامی بیدگلی: مالیات بر عایدی سرمایه، راهكار كوتاه مدت حذف سوداگری مسكن
سعید اسلامی بیدگلی عضو هیئت علمی دانشگاه علامه طباطبایی در گفت وگو با خبرنگار مهر در مورد نقش مالیات بر عایدی سرمایه در كنترل سوداگری مسكن اظهار داشت: طی چهار دهه گذشته برنامه مدونی برای كاهش سوداگری زمین در بخش مسكن نداشته ایم، بنابراین جزو كشورهایی هستیم كه سهم زمین در قیمت تمام شده مسكن بسیار بالاست.
وی با اشاره به اینكه با افزایش قیمت زمین، اشتغال مولد تولید نمی گردد، اظهار داشت: این افزایش قیمت زمین به سرمایه گذاری هم نمی انجامد.
این اقتصاددان با اشاره به اینكه یكی دیگر از دلایل افزایش قیمت مسكن و زمین در ماه های اخیر، بالا رفتن نقدینگی هم است، اضافه كرد: با این وجود باز هم امكان اجرای سیاست های صحیح مالیاتی در بخش مسكن برای جلوگیری از این جهش قیمتی وجود داشت.
اسلامی بیدگلی با اشاره به اینكه یكی از پیش نیازهای كنترل قیمت مسكن، راه اندازی سامانه های قوی اطلاعاتی در زمینه دارایی های اشخاص است، اظهار داشت: این دیتابیس ها می تواند برای اعمال سیاست های مالیاتی كارآمد باشد.
عضو هیأت علمی دانشكده اقتصاد دانشگاه علامه طباطبایی درباره سیاست های كوتاه مدت كنترل بازار مسكن خاطرنشان كرد: بیشتر اقتصاددانان بر این نظرند كه اعمال مالیات بر عایدی سرمایه در مورد معاملات مكرر می تواند در كوتاه مدت از افزایش قیمت مسكن جلوگیری كند، چون كه این نوع مالیات به سوداگری مسكن برمی گردد.
مالیات بر عایدی سرمایه، صرفا به سوداگران تعلق می گیرد
وی با اشاره به اینكه قرار نیست این نوع ابزار مالیاتی به كسانی كه بعد از مدت طولانی مبادرت به خرید و فروش مسكن خود می كنند، تعلق بگیرد، خاطرنشان كرد: ابزار مالیات بر عایدی سرمایه مقرر است سوداگری مسكن را كنترل كند. سوداگر مسكن به كسی گفته می گردد كه در طول یك سال معاملات مكرر خرید و فروش مسكن داشته باشد.
اسلامی بیدگلی لازمه اجرای مالیات بر عایدی سرمایه و هم مالیات بر دارایی را برای كنترل سوداگری مسكن، داشتن دیتابیس های قوی دانست و اظهار داشت: اجرای این سامانه اطلاعاتی در اختیار وزارت راه و شهرسازی نیست و دستگاه قضایی باید اطلاعات این افراد را به تدریج تكمیل كند. ازاین رو اعمال سیاست های مالیاتی برای كنترل بازار مسكن، منوط به داشتن نظام حقوقی منسجم در زمینه اطلاعات املاك و دارایی های اشخاص است.
 

1397/05/15
13:58:19
5.0 / 5
2151
تگهای خبر: بازار , تولید , عرضه , قیمت
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)

تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب
لطفا شما هم نظر دهید
= ۲ بعلاوه ۵
سیمان سیمان